Пай, гуд-бай: воскреснут ли жилищные кооперативы

1. Что такое ЖНК?

Жилищно-накопительный кооператив – это добровольное объединение граждан с целью приобретения жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. Как бы пугающе это ни звучало, ЖНК работает по принципу пирамиды: пайщики друг за другом вносят свои деньги, как только набирается на одну квартиру – жилплощадь получает первый в очереди.

ЖНК регулируется ФЗ-215 и другими законами о потребительских кооперативах. Денежные средства пайщиков ЖНК вправе использовать на покупку или строительство жилья.

В жилищно-накопительный кооператив может вступить любой дееспособный гражданин РФ, которому уже исполнилось 16 лет. Для этого необходимы лишь паспорт и заявление. После решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в ЕГРЮЛ.   

Чтобы кооператив был официально зарегистрирован, нужно минимум 50 человек. ЖНК имеет свою структуру, где принимающим решения органом является общее собрание пайщиков, а исполнителем их воли – директор. Решения на общих собраниях считаются принятыми, если за них проголосовало чуть больше половины членов кооператива.

2. Как происходит покупка квартиры через ЖНК?

Для строительства или покупки жилья кооператив заключает договор с застройщиком. Пайщик вносит в кассу вступительный (15-20 тысяч рублей) и первый паевый взнос, после чего получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Далее регулярно в установленный договором срок пайщик вносит паевой и членские взносы. Последние оплачивают различные нужды ЖНК, например: строительство, ремонт, страхование, содержание, коммунальные услуги, погашение займов, уплату налогов.

Когда 30-50% от стоимости квартиры внесено на счет, член кооператива вправе выбрать себе жилье из предложенного застройщиком. Он получает ключи и берет из общей кассы недостающую сумму под 3-7 процентов годовых. После полного расчета по кредиту квартира официально переходит в собственность пайщика.

3. Преимущества

– Не нужны справки о доходах, не играет роли кредитная история.
– Чтобы вступить в ЖНК, нужен небольшой взнос – 15-20 тысяч рублей.
– Невысокий процент кредитования. По сути это длительная рассрочка.
– Сумма расходов сверх стоимости квартиры, как правило, не превышает 50%.
– В ЖНК принимается материнский капитал и государственные жилищные субсидии.

4. Недостатки

– В договоре пайщика прописан период накопления, который нельзя сократить. Даже если он выплатит разом 50% от стоимости квартиры, получения ключей придется ждать минимум 2 года.
– Просрочка паевых взносов чревата санкциями – от штрафов до исключения из кооператива.
– Наличие нецелевых вступительного и членских взносов (денег, которые не будут потрачены на приобретение жилья). В случае выхода из кооператива или его ликвидации пайщику их не вернут.
– Риск «двойной продажи». У договоров с ЖНК нет государственной регистрации. Гипотетически кооператив может продать так называемые «права требования» на квартиру дважды, а то и трижды. Тогда тот, кто первым выплатит заём ЖНК и подаст на регистрацию, станет собственником.
– Кооператив может обанкротиться.
– При досрочном выходе из кооператива возможен длительный возврат первоначального взноса, а также наложение неустойки за несоблюдение договора.
– До последнего взноса квартира будет принадлежать ЖНК, а значит, пайщик не сможет никому передать часть жилплощади, подарить или продать.
– ЖНК – некоммерческая структура и добровольное собрание граждан, поэтому в суде пайщику будет сложно отстоять свои права в случае недобросовестной работы дирекции кооператива.

5. Кооперативные герои и антигерои

Согласно данным Центробанка, в 2018 году в Петербурге лицензии лишились четыре ЖНК из шести. На плаву остались лишь сравнительно старый «Элитный» и совсем еще молодой «Центр безопасной покупки жилья». И если последний в данный момент набирает обороты и пока не успел запятнать свою репутацию, то о ЖНК «Элитный» этого сказать нельзя.

«Элитный» был зарегистрирован в 2008 году. В свое время с ним было связано несколько скандальных разбирательств. ЖНК штрафовали за то, что почти все членские взносы были истрачены на рекламу по привлечению новых пайщиков, что не предусмотрено 215-ФЗ. Кроме того, кооператив не открыл специальный счет для зачисления средств пайщиков на покупку квартир, общее собрание не утвердило финансовый отчет, не было представлено обязательное аудиторское заключение. Одно из разбирательств было связано с тем, что «Элитный» в одностороннем порядке увеличил стоимость квартиры пайщика и просрочил выплату застройщику.

Директором кооператива на тот момент была Галина Микк. Она покинула свой пост в мае 2017 года. Экс-глава ЖНК рассказала «Фонтанке», почему из затеи с кооперативом не вышло ничего хорошего.

– Не получилось, потому что поддержки государства не было. Закон был попросту не популяризирован, поэтому работать было очень сложно. Трудности в коммуникации возникали с Пенсионным фондом и с Центробанком, но в первую очередь, с населением. Люди не понимали закон и думали, что это какая-то очередная пирамида.

На вопрос, готова ли она снова возглавить какой-нибудь ЖНК, если схема станет популярной, Галина Микк ответила, что за девять лет устала биться в закрытую дверь, поэтому ни за что.

На сегодняшний день в Петербурге нет ЖНК с долгой и безупречной репутацией, но успешные кооперативы есть в других регионах. Например, в Белгороде и Татарстане. Один из таких – Триумф НК. Его офисы находятся в Москве, Казани, Нижнекамске, Альметьевске, Набережных Челнах и Самаре. Организация была создана в 2004 году и до сих пор функционирует. При этом негативных отзывов об их работе на форумах почти нет.

Директор нижнекамского кооператива Триумф НК Валентина Анисимова признает в интервью 2014 года, что в России программа ЖНК не развита, поэтому позитивные примеры можно пересчитать на пальцах. Руководитель также считает, что 215-ФЗ, принятый в 2004 году, неудобен. Во-первых, исходя из него, накопительный период не должен быть менее двух лет (в это время пайщик не может заехать в квартиру), а срок погашения кредита не должен превышать более чем в полтора раза период накопления. Это делает программу неудобной для казалось бы целевой аудитории – бюджетников и молодых семей.

На сайтах обоих кооперативов нет контактных данных руководства. По телефонам горячей линии дать почту или номер мобильного отказались.

6. Звездный шанс на миллионы

За 2017-2018 годы жилищно-накопительных кооперативов в России почти не осталось. Как будто кто-то специально расчистил поле, но для чего – непонятно. Благодаря поправкам в 214-ФЗ, средства на долевое строительство смогут привлекать только ЖНК, созданные до 1 июля 2018, так что о них можно забыть также быстро, как полгода назад вспомнили. Однако продавать «вторичку» свежеиспеченные ЖНК смогут вполне.

С таким тезисом не согласен гендиректор «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. Он считает, что оставшиеся ЖНК могут выстрелить:

– ЖНК получат вторую жизнь, если найдут девелоперов, готовых привлекать через них деньги дольщиков. На рынок могут выйти и ЖНК, основанные в других регионах. Настал звездный час кооперативов. Они могут выступить агрегатором средств для небольших застройщиков, искать для них покупателей и финансировать стройки.

Белоусов, однако, признает, что схема ЖНК требует доработки и контроля со стороны власти, так как институт доверия к кооперативам, по крайней мере в Петербурге, сильно подорван.

– Реальных инструментов контроля за тем, что происходит в ЖНК, нет. Есть общие собрания, но мы же знаем, как они проходят. Фиктивно, на бумаге. Если нет активных людей в кооперативе, добиться реального контроля за действиями учредителей практически невозможно. Мы знаем случаи, когда происходили захваты, выводились деньги, менялись директора, начинались суды. Доверие к институту низкое. Но ситуацию можно изменить. В Татарстане и Белгородской области, к примеру, в состав учредителей кооператива вошло правительство, был изменен порядок предоставления земли. Таким образом, пайщики получили уверенность в завтрашнем дне, -  подытожил Белоусов.

Возможно, у ЖНК действительно есть шанс завоевать доверие клиентов в случае ужесточения контроля за финансовыми обязательствами со стороны правительства. Также он есть и у строительных компаний, которые не могут рассчитывать на кредитование в банке. Однако кооперативам придется долго и упорно доказывать свою надежность. Желающим проверить схему на себе можно порекомендовать лишь ждать и следить за судьбой ЖНК, благо в Петербурге их осталось всего два.

Олеся Михайлова,
«Фонтанка.ру»