А как у них: дольщики Европы
Деньги взял, а дом не построил. Такое в России случалось нередко. По официальным данным ежегодно в стране появлялось около 50 тыс. пострадавших дольщиков.
«У нас проблемы с «обманутыми дольщиками» продолжаются с тех пор, как мы себя помним, наверное, с начала 1990-х годов», – отметил Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам в декабре 2017 года.
С 1 июля 2019 года в России действуют новые правила строительства многоквартирных домов. Теперь застройщики не могут напрямую брать деньги с граждан. Покупатели жилья будут вносить средства в банк на так называемые эскроу-счета. Застройщик сможет получить деньги лишь по завершении строительства. Возводить объект придется за свои или заемные средства. Правда, некоторым компаниям разрешено строить по старым правилам.
Европейский опыт
Инициаторы реформы опирались на европейский опыт. Общая модель, действительно схожа, однако существует и ряд отличий.
Например, на Западе банки предоставляют кредит застройщикам под 1-2,5%. В России минимальная процентная ставка пока в районе 6,5-7%.
Также в ряде европейских стран предусмотрено поэтапное раскрытие счетов, когда застройщик по мере готовности объекта получает частичный доступ к средствам на эскроу. В Минстрое не исключили появления подобной схемы и в России.
Как бы там ни было, европейская модель работает, причем счета эскроу в некоторых странах используют активно аж с 1970-х. К счастью, с проблемами обманутых дольщиков, благодаря такому подходу, там не знакомы. Например, в Германии существует особый фильтр для компаний-застройщиков. Чтобы получить банковское финансирование, девелопер должен зарекомендовать себя особым образом.
«Вчера созданной компании сегодня кредит на стройку не дадут - надо иметь и значительный собственный капитал, и портфолио уже реализованных проектов, и соответствующую лицензию. Кроме того, конечные покупатели - сами немцы - как правило тоже приобретают жилье с привлечением ипотечных кредитов - а значит объект проверяется и банком покупателя. За счет такого естественного отбора на рынке нет компаний - однодневок и, соответственно недостроев, долгостроев и обманутых дольщиков», - рассказала «Строительной России» генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, чья компания около 10 лет работает на немецком рынке.
От мошеннических схем застрахованы в определенной степени и покупатели недвижимости на вторичном рынке.
«В Германии существует единый реестр собственников недвижимости - так называемая Земельная книга (Grundbuch). Все сделки купли/продажи осуществляются через нотариуса и непосредственно перед сделкой он получает выписку из Земельной книги об актуальном владельце. Сразу же после подписания нотариального договора купли/продажи в Земельную книгу вносится пометка о начале оформления сделки в пользу покупателя и таким образом объект блокируется от повторных продаж, – поясняет Екатерина Демидова. - Далее, после оплаты налогов и пошлин, а также нотариальной проверки на предмет отсутствия долгов покупатель производит оплату покупной цены. Только после этого пометка в Земельной книге заменяется полноценной записью о смене собственника. В случае же если оплата покупателем не будет произведена, продавец имеет возможность в установленные законом сроки также через нотариуса снять временную пометку из Земельной книги и снова получить объект в свое полное распоряжение - для дальнейшей продажи».
Рынок недвижимости в этой стране, по словам Демидовой, уже более 10 лет находится на подъеме. Цены хоть и растут, однако «мыльных пузырей» нет. Что касается сроков строительства — типичный объект (5-6 этажный дом) возводится около двух лет.
В Испании об обманутых дольщиках тоже ничего не слышали.
«Дело в том, что оплата происходит в пять этапов, и деньги за каждый этап идут не напрямую застройщику, а «кладутся» в банк на специальные эскроу-счета. Снимать и тратить эти деньги можно только на покупку стройматериалов, за чем пристально следит банк. А последний платёж происходит уже после сдачи дома, собственно последняя выплата и представляет собой прибыль застройщика. Так что забрать деньги и пропасть не получится. Оставлять дом недостроенным тоже нет смысла — застройщик с этого ничего не поимеет», - рассказали «Строительной России» специалисты Estate Spain, ведущего портала в Рунете по продаже испанской недвижимости.
Конечно, в Германии и Испании тоже срывают сроки строительства, бывают долгострои, но это скорее исключения. Да и от таких случаев, благодаря использованию эскроу-счетов, покупатель застрахован. Ведь если застройщик не выполнит своих обязательств, деньги покупателю вернутся в полном объеме. В некоторых странах, кстати, при заключении договора с девелопером на специальный счет в банке покупатель вносит лишь часть суммы.
В России, по словам председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, могут появится подобные правила, когда покупателю разрешат «положить» на эскроу-счет 30% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно будет внести уже после завершения строительства.
Если вернуться к европейским странам, стоит отметить, что несмотря на все законодательные нормы, определенные риски при покупке жилья существуют и там.
«Риски при покупке недвижимости в европейских странах чаще всего связаны с приобретением объекта по цене выше рыночной, а также с покупкой неликвидного объекта, который потом невозможно ни сдать в аренду, ни продать», – говорит Юлия Овчинникова, директор департамента по продаже зарубежной недвижимости Savills в России.
Однако если покупатель внимательно изучает рынок, схему приобретения жилья, которую ему предлагают, наводит справки о застройщике, а при необходимости воспользуется и помощью проверенных специалистов, тогда, как отмечает Овчинникова, риски будут сведены к минимуму.
Считается, что благодаря поправкам к закону и в России наступят благополучные времена. Эпоха долгостроев и обманутых дольщиков уйдет в прошлое. Вопрос лишь в том — как быстро?
Подписывайтесь и будьте с нами:
Последнее изменение: 25.12.2019
