Строительная Россия
☰ меню
Развернуть ▼

Реформа долевого строительства: что будет с ценами на жилье

1 июля 2019 года — особый день для строительной отрасли. В последнее время словосочетания «проектное финансирование» и «счета эскроу» регулярно фигурировали в новостях рынка недвижимости.

Реакция на реформу у девелоперов, российских властей, банков и обычных граждан разная. Однако вопрос — что будет с ценами на жилье, пожалуй, в той или иной степени, волнует каждого. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что стоимость квадратного метра на первичном рынке вырастет в среднем на 15%.

«Строительная Россия» попросила экспертов ответить на злободневный вопрос — что же будет с ценами на жилье после 1 июля?

Антон Мороз, вице-президент СПб ТПП, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ:

– По оптимистичным прогнозам стоимость строительства вырастет от 10% в субъектах, где строительная отрасль сильно развита и где переход долевого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета вызывает наименьшее количество вопросов. Например, в таких субъектах, как Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Краснодарский край, Новосибирск, Екатеринбург и прочие города-миллионники, в которых работают крупные строительные холдинги, увеличение цен может наблюдаться от 10 до 15% за счёт того, что привлечение банковских средств от 6 до 8% будет увеличивать стоимость только банковского финансирования, плюс определённым образом стоимость квадратного метра будут увеличивать залоговые и поручительство. Доступ к деньгам также будет несколько сокращён, что в совокупности даёт нам возможность делать такие прогнозы. В отношении городов с малоразвитым и незначительным объёмом строительства ситуация гораздо сложнее. Маржинальность строительных проектов колеблется от 2 до 5%, соответственно, компенсировать потери компании, вызванные банковским финансированием (которое очень сложно сейчас получить) практически невозможно. Здесь увеличение стоимости жилья может прогнозироваться вплоть до 20%. Где-то цифры будут достаточно большие. Например, застройщики, которых придётся привлекать из федеральных центров в некоторые регионы, вынуждены будут увеличивать стоимость своих расходов по содержанию. Поэтому возможен рост даже выше 25%.

Елена Самсонова, Группа компаний SRG, директор, направление «Сопровождение строительных проектов»:

– Рост цен неизбежен. Каким именно он будет, сложно сказать, но могу предположить, что в лучшем случае жилье подорожает на 15%, одновременно снизятся и темпы строительства. Во-первых, проектное финансирование – это целевой кредит, который банки будут предоставлять застройщику, а за пользование любым кредитом надо платить проценты (причем ляжет это именно на плечи покупателей). Во-вторых, эскроу-счета – инструмент, мало знакомый, в том числе и многим банкам. Уполномоченные на такую деятельность кредитные организации – это крупные игроки, чаще всего с весьма забюрократизированной системой. Все это приведет к увеличению сроков рассмотрения заявок на получение проектного финансирования. В-третьих, велика вероятность того, что под влиянием новых требований часть застройщиков будут вынуждены уйти с рынка. Минимизировать негативные последствия в виде роста цен на жилье можно, но для этого необходимы разумные нормативные документы, а также ставки по ипотеке и самому проектному финансированию с субсидированием их государством.

Яковлева Елена, Независимый форум о новостройках «ПроНовострой» , директор департамента развития:

– Я солидарна с теми аналитиками, кто прогнозирует повышение цен в среднем на 15%. Количество застройщиков неизбежно сократиться. Даже если не брать в расчёт экономические обоснования повышения стоимости квадратного метра, изменение законодательства может явиться поводом для органичного и оправданного роста.

Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства», генеральный директор:

– Цены уже выросли, включив в себя риски повышения себестоимости, повышение НДС, ставку по банковскому кредиту. Только резкий рост ставок по ипотечным кредитам остановил повышение. С июля вряд ли цены вырастут. Скорее всего тенденция к нормализации ипотечных ставок и сезонный рост спроса в IV квартале потянет за собой цены вверх. 

 Реформа долевого строительства: что будет с ценами на жилье


Ася Левнева, ЗАО «Балтийская жемчужина», директор департамента по маркетингу и продажам:

– На данный момент из-за низкой покупательской способности населения цены на жилье максимально приближены к себестоимости строительства. Чтобы не работать в убыток, застройщики вынуждены повышать цены одновременно с подорожанием материалов и услуг, применяемых в строительстве. После отмены ДДУ и перехода на эскроу-счета увеличится еще одна статья расходов – обслуживание банковского кредита. Без средств дольщиков с увеличением банковского бремени застройщики будут вынуждены повышать цены. По оценкам экспертов, цена банковского кредита составит около 6-8 %. А учитывая, что у покупателей больше не будет возможности приобретать недвижимость по низкой стоимости на ранних этапах строительства, средняя цена на жилье по рынку может вырасти на 12-15%.

Татьяна Подкидышева, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», директор по продажам:

– Учитывая тот факт, что Минстрой позволил застройщикам довести свои проекты до 30% готовности к 1 октября 2019 года, около 90-95% всех строящихся сегодня жилых комплексов могут избегнуть перехода на эскроу-счета, что сделает данный процесс менее болезненным, как для компаний, так и для покупателей. Цены будут повышаться постепенно, по мере роста строительной готовности объектов. При этом девелоперы не отменяют акции и скидки. Все, как и раньше. Хотя, безусловно, сейчас новостройки дешевле, чем они будут осенью или через год-полтора. Поэтому сегодня объективно наиболее благоприятное время для покупки. К тому же, на днях Центробанк понизил ключевую ставку на 0,25% до 7,5% годовых, что в свою очередь сделает ипотечное кредитование привлекательнее и доступнее.

Ярослав Дарусенков, компания «Азбука Жилья», руководитель департамента консалтинга и аналитики:

– В ближайшее время возможен рост стоимости в сегменте новостроек у ряда застройщиков. Данный рост может составить 4-6%. Однако подобный рост будет сглаживаться, с одной стороны, тем, что больше половины текущих новостроек (60-70% от текущего объема предложения квартир) продолжат реализовываться по старым правилам, так как они проходят порог Минстроя РФ по степени строительной готовности и доли уже проданных лотов (квартир и/или апартаментов). С другой стороны, любой возможный рост будет скорректирован, впоследствии, уровнем платежеспособного спроса – застройщики не смогут держать завышенные цены при низких темпах продаж. Стоит учитывать, что на динамику цен влияют и другие факторы, помимо изменений в законодательстве. В частности, при улучшении условий по ипотеке, уменьшению процентных ставок по кредитам, девелоперы, закономерно, увидят возможность роста стоимости квартир.

Валерий Кочетков, «ИНКОМ-Недвижимость», заместитель директора Департамента новостроек:

 

– Очевидно, что из-за удорожания себестоимости строительства цены на квартиры в ЖК, которые выйдут на рынок после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, будут на 15-20% выше, чем в аналогичных проектах, реализованных до реформы. Однако и в тех комплексах, которые будут продаваться по старым правилам (в соответствии с требованиями Минстроя), вероятно повышение стоимости квартир на 10%. Это объясняется тем, что застройщики выделили сейчас дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты минимум до 30%-ной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях.

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки», генеральный директор компании: 

 

– Мы ожидаем, что во втором полугодии в целом по рынку цены покажут прирост, величина прироста будет сильно варьироваться в зависимости от характеристик конкретного объекта, его местоположения, окружения, концепции, класса, динамики строительства и др. При этом, повышение цен, скорее всего, коснется не только проектов, переходящих на привлечение средств через эскроу-счета, но и других новостроек. Так компании, имеющие в своих портфелях несколько проектов в разной степени готовности (реализуемых по разным схемам), будут нивелировать свои издержки. Крупные застройщики уже заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля, не исключено, что небольшие компании также поднимут цены на свои проекты, следуя рыночным настроениям. Стоит отметить, что цены непрерывно растут с начала года, так в старых границах Москвы за 5 месяцев 2019 года цены прибавили 3,1%, наибольший прирост показали проекты экономкласса +8,1%. В Новой Москве цены выросли на 7,6%, лидером здесь является комфорт-класс, в этом сегменте цены прибавили 8,3%. При сохранении таких темпов роста цен, вполне вероятно, что к концу года мы увидим прирост на уровне 5-6% в старых границах Москвы, и порядка 10% в Новой Москве.

Сергей Зайцев, компания «Этажи», руководитель департамента новостроек:

 

– Какими будут последствия реформы долевого строительства однозначно сказать все еще нельзя. С одной стороны, обязательное введение эскроу-счетов сделает рынок первичного жилья безопасным. Вместе с ожидаемым снижением ипотечных ставок, это может вызвать повышение спроса на новостройки. С другой стороны, в связи с переходом на новую систему финансирования, у застройщиков появятся дополнительные расходы на строительство, которые они могут заложить в конечную стоимость недвижимости. Это станет причиной для повышения стоимости на новостройки. 


Подготовил Доровских Никита

 

© Фото из собственной базы  

 

Подписывайтесь и будьте с нами:
RSS

Последнее изменение: 07.08.2019

 

Новость размещена # «Новости».

 

Назад ко всем новостям

comments powered by HyperComments

Подпишитесь на рассылку лучших материалов

close
Подписывайтесь и будьте с нами:
RSS соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть