Строительная Россия
☰ меню
Развернуть ▼

Минстрой решил усилить контроль за арендой жилья. Как это отразится на рынке

В первые рабочие дни нового года стало известно, что Минстрой планирует до конца 2021-го внести в Госдуму РФ законопроект, призванный вывести из тени сделки, связанные с арендой жилой недвижимости. Сам документ еще не готов. Известно, что предполагается создание цифровой платформы для учета договоров найма жилья, которая будет интегрирована с системами ФНС. Сегодня по разным оценкам, примерно 80-90% рынка находится в тени.

«Строительная Россия» обратилась к экспертам за комментариями. Мы решили спросить, как новые правила могут отразиться на взаимоотношениях арендодателей и арендаторов; помогут ли принимаемые меры обелить рынок аренды жилья.

Минстрой решил усилить контроль за арендой жилья. Как это отразится на рынке

Дмитрий Щегельский, Генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

— Не думаю, что данные действия сильно обелят рынок аренды. Люди не платят налоги, потому что не уверены, что собранные средства используются с пользой. Создание предлагаемого законом «сервиса» требует затрат на создание и дальнейшее обслуживание. Окупятся ли они? И кто будет управлять процессом?

Думаю, что тот, кто получит в управление этот сервис и является реальным интересантом. Примеры есть — система Платон для дальнобойщиков. Необходимо делать сервис, который будет не просто собирать «сливки» в виде налогов с воззванием «заплати и спи спокойно», а создавать условия для ведения этого бизнеса. Делать отношения между сторонами договора аренды простыми, понятными и удобными.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo:

— Организация контроля над арендным рынком вызывает много вопросов. Для введения системы в действие необходимо будет создать электронную базу, как-то интегрировать ее с базами ФНС, а самое интересное заставить людей регистрировать свои объекты. Для всего этого, скорее всего, потребуется создание целого подразделения, которое будет следить и обрабатывать весь поток информации.

Главный вопрос во всем этом — как заставить людей вносить данные об аренде квартиры в официальный источник? Для этого нужно ввести серьезные штрафы, которые будут значительно выше налоговых исчислений, чтобы пугать/стимулировать граждан.

Также не ясно, как будут вычислять неплательщиков. Для этого тоже нужно подразделение, которое будет искать людей, имеющих в собственности более двух квартир (это легко сделать с помощью Росреестра) и ходить проверять чужие владения. Но сейчас, возможно, не лучшее время выводить серый рынок аренды.

Во-первых, пандемия; людям дорога каждая копеечка и вряд ли они добровольно станут официально оформлять квартиры в базе. Во-вторых, опять же из-за распространения вируса, рынок аренды и без того сильно просел, желающих снимать стало меньше, потому что не нужно никуда переезжать для работы или учебы, все удаленно. К чему в итоге приведет законопроект — к поднятию цен на аренду квартир. Стоимость вырастет пример на 15-20%. И это сильно ударит по карману квартиросъемщиков.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

— На рынке аренды это отразится только повышением цен. В принципе, о том, что за этим сегментом будут следить, говорилось давно. С этого года в НПД (налог на профессиональный доход) участвуют все регионы. Фактически, реализуется решение «с миру по нитке…» — если не получается много, то хотя бы какое-то поступление в бюджет. Политика интересная и комплексная. Ведь все шаги связаны — информация о контроле сделок с недвижимостью, потом аренда. Вывести из тени рынок вполне возможно.

И я думаю, это произойдет. Только не одной информационной системой, а всей политикой регулятора. Когда арендодатель понимает, что спокойствие дороже, чем условные 1 000 – 2 000 рублей в месяц, тогда он соглашается на это. А если он будет иметь преимущества, как например, возможность быть в базе проверенных владельцев квартир, объекты которых подтверждены Государственным контролем, система заработает еще быстрее.

Минстрой решил усилить контроль за арендой жилья. Как это отразится на рынке

А. Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости, Финансовый университет при Правительстве РФ:

— Инициатива вполне внятная и создает для арендатора определенные удобства: облегчает поиск арендаторов, непредвзято для сторон формирует договор, облегчает взаимодействие с налоговой. А также в перспективе облегчает взаимодействие с полицией в случае неплатежей со стороны арендатора или досрочного выселения и несоблюдения договора уже арендодателем.

Надо признать, что это полезный сервис, но сразу привлечь значительное количество пользователей не получится. С информационной базой немного запоздали, на сегодня есть несколько популярных сервисов по аренде (ЦИАН, Авито, Дом.Клик и т.д.), но за счет дополнительных сервисов можно привлечь пользователей.

Но дальше нужно замотивировать граждан заключать договоры и платить налоги, а для этого нужно обеспечить быстрое и неуклонное выполнение обязательств. А с этим уже сложнее. На сегодня в случае заключения официального договора права арендатора защищены достаточно хорошо и выселять его даже в случае неоплаты придется через суд, что скорее всего затянется на полгода и более.

Взыскивать задолженность по арендной плате тоже придется через суд, что также медленно и происходит с учетом материального положения бывшего арендатора, которое почти всегда не блестяще. При долгосрочной аренде и договоре рисков еще больше, что выливается в практическое отсутствие договоров на срок, больше, чем 11 месяцев.

Понятно, что права арендаторов от волюнтаризма и самодурства хозяев недвижимости тоже должны быть защищены. Но сегодня перекос в сторону арендаторов приводит к непониманию необходимости заключения договора со стороны собственников. Отсюда и отсутствие мотивации платить налоги, заключать и регистрировать договоры, переводить отношения в официальную плоскость.

Поэтому введение информационной базы арендного жилья — правильная, но недостаточная мера. Одновременно необходимо скорректировать в законодательстве баланс интересов при заключении договоров аренды, добиться защиты интересов всех сторон этого договора. Важно запустить программу муниципальной аренды жилья, этот вопрос активно прорабатывается Единым институтом развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.

В этом случае предложение от ДОМ.РФ сформирует рынок официальной аренды и тоже добавит стимулов для обеления частных договоров аренды. В случае такой комплексности можно добиться успеха и прозрачности на рынке аренды. В конечном итоге платить налоги и спать спокойно, понимая, что интересы собственника защищены государством, намного комфортнее.

Элла Гимельберг, Управляющий партнер ООО «Прагматик»:

— Краеугольных вопросов в этой проблеме два: первое — это стойкое нежелание граждан платить налоги с доходов от аренды, второе — это отсутствие культуры законных взаимоотношений между арендодателем и арендатором. На рынке нередки случаи, когда собственники жилья расторгают устный договор аренды (хотя для него предусмотрена только письменная форма) и просто выставляют жильца за порог.

Крайне часты случаи краж и мошеннических действий с обеих сторон, что тоже даёт негативный фон аренде жилья, и тем более долгосрочной, как это принято в европейских странах. Объединить базы данных Росреестра и ФНС не является проблемой, другой вопрос, что договоры аренды подлежат регистрации только в том случае, если их срок действия более 1 года, а как вы знаете, в нашей стране договор аренды на 11 месяцев «решает» все проблемы с обязательной регистрацией и системы учёта краткосрочной аренды у нас просто не существует.

Нельзя также полагаться на работу участковых и бдительность соседей. Если брать какой - то небольшой населенный пункт, то да, наверное там каждый "новенький" в доме сразу идентифицировать можно. Если же мы говорим про города - миллионники, где есть 25 - этажные дома, например, то там в одном доме проживает несколько тысяч человек и выявить арендатора в такой ситуации невозможно. Да и нет у нас закона, который бы запрещал «пожить у друга или дальнего родственника», а доказывать родственные связи ни я, ни кто другой, правоохранительным органам не обязаны.

Создает ли отсутствие цивилизованного рынка жилья проблемы для населения? Однозначно да. С каждым годом увеличивается мобильность населения: проектная работа, переезды с целью карьерного роста, учёба и т.д. Социальная инфраструктура у нас до сих пор привязана к месту места временного или постоянного пребывания. Так что имея прописку в Новосибирске, Барнауле или Екатеринбурге, человек столкнется с множеством проблем в Москве, Санкт - Петербурге или Владивостоке при попытке попасть в поликлинику, отправить ребенка в садик или получить социальные пособия, которые исторически привязаны к месту жительства.

Вероятнее всего с возрастанием количества арендных домов, где взаимоотношения понятные и официальные, аренда «квартиры бабушки» уйдут в прошлое, потому что кому захочется играть в «русскую рулетку» с неизвестным хозяином непонятной квартиры, когда можно цивилизованно жить в арендном доме со всей инфраструктурой и на законных основаниях.

Подписывайтесь и будьте с нами:
RSS

Последнее изменение: 04.02.2021

 

Назад ко всем новостям

comments powered by HyperComments

Подпишитесь на рассылку лучших материалов

close
Подписывайтесь и будьте с нами:
RSS соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть соц. сеть