«Долевое строительство: особенности банкротства застройщиков»

15 августа 2011 года вступили в силу поправки  в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который теперь по-новому регулирует отношения в сфере банкротства между «дольщиками» и застройщиками. Более того, новые положения, внесенные в Закон о банкротстве, призваны защитить не только будущих «дольщиков», но и уже обманутых. 

В соответствии с вышеуказанными изменениями в Законе о банкротстве теперь предусмотрено два варианта требований, с которыми гражданин может обраться к застройщику в рамках рассмотрения судом дела о его банкротстве – денежное тре-бование и (или) требование о передаче жилого помещения. С даты вынесения ар-битражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика и потом, на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве, такие требования могут быть предъявлены в установленном порядке участниками строи-тельства только в рамках данного дела о банкротстве. Требования направляются в ар-битражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований 

(ст. 201.4 Закона о банкротстве). Арбитражный суд вправе признать наличие у участ-ника строительства  требования о передаче жилого помещения или денежного требо-вания к застройщику не только в случае заключения между ними договора участия в долевом строительстве, но  и в случае, если денежные средства граждан привлекались по так называемым «серым» схемам  (например,  предварительный договор купли-продажи жилого помещения, договор займа, договор инвестирования (соинвестиро-вания) строительства, договор простого товарищества и т.п. (п.6 ст.201.1 Закона о банкротстве)).

Законом о банкротстве предусмотрено два пути погашения требований о переда-че жилого помещения участникам строительства: 

1.Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений. 

Это возможно в случае,  если  дом построен (в том числе и в ходе банкротства), но квартиры в нем не переданы гражданам. В таком случае арбитражный управляю-щий выносит на рассмотрение собрания участников строительства (куда входят все участники строительства, в том числе и те,  которые заявляют только денежные требования) вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых по-мещений в этом многоквартирном доме. Однако такая передача может быть осущест-влена только при одновременном соблюдении совокупности определенных условий, указанных в части 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве. Таким образом, теперь За-кон о банкротстве предусматривает возможность получения «дольщиком» квартиры в достроенном в ходе банкротства доме, при соблюдении определенных условий.

2.Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. 

 Это возможно в ходе процедур финансового оздоровления, внешнего управле-ния, конкурсного производства и, если строительство многоквартирного дома не завершено. В этом случае, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотре-ние собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. При этом,  обязательным условием является создание «дольщиками» специализиро-ванного потребительского кооператива (ЖСК), которому передаются права за-стройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Однако,  для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства   не-обходимо одновременное соблюдение ряда условий,  предусмотренных частью 3 ста-тьи 201.10 Закона о банкротстве). Таким образом, Закон о банкротстве легализует практику передачи судом недостроенного дома участникам строительства через специально созданный для этой цели ЖСК. 

Если условия,  необходимые для передачи жилых помещений (как в первом, так и во втором случае) не выполняются, а так же в случае отказа участника строительст-ва от получения жилого помещения, требования о передаче жилых помещений по за-явлению участников строительства преобразуются в денежные.

 Что касается денежных требований, то к ним относятся требования участника строительства о:

•возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусмат-ривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимо-сти имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

•возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обя-зательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающе-му передачу жилого помещения;

•возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого по-мещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного за-стройщику по такому договору;

•возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого поме-щения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного за-стройщику по такому договору;

Денежные требования участников строительства удовлетворяются за счет реализуемого имущества. При этом дольщику присуждается не только та сум-ма, которую он в свое время оплатил застройщику, а реальная стоимость жилого (не-жилого) помещения, на день предъявления своих требований. И, наоборот, если стои-мость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. 

Законом обеспечивается приоритетное погашение требований граждан - участ-ников строительства, которые теперь являются кредиторами отдельной третьей очереди, а значит, расчеты с ними будут производиться сразу после расчетов с лица-ми, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы ото-двигаются в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после удовлетворения требований «дольщиков». 

Также в Закон о банкротстве внесены изменения, касающиеся погашения требо-ваний граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенно-стей расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога - объекта строи-тельства, а так же земельного участка на котором располагается такой объект. Теперь в определенных законом случаях участники строительства вправе претендовать на получение до 85% средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на него должника (ст.201.14 Закона о банкротстве).