Что нужно знать об арендных отношениях: рекомендации специалистов

Многие ошибочно полагают, что снять жилую недвижимость или офис несложно, так как рынок арендного жилья пестрит разнообразными предложениями. Вариантов настолько много, что складывается ощущение будто достаточно заплатить и можно сразу заезжать. Владелец недвижимого объекта получает легкий доход, поступающий к нему ежемесячно. В действительности существует ряд тонкостей юридического характера, о которых следует знать заранее, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятными последствиями.

Иллюзия простоты арендной сделки

В обычной жизни многие граждане, произнося словосочетание «аренда квартиры», подразумевают при этом процесс сдачи физическими лицами. Для действующего закона такое понимание является неправильным. Аренда представляет собой термин, который описывает взаимоотношения, возникающие между юридическими лицами. На практике это означает, что заключать договор и сдавать помещение в аренду вправе только лицо, обладающее юридическим статусом. Физические лица должны заключать сделки с подписанием договор найма.

Аренда представляет собой сделку с недвижимым объектом, правила совершения которой четко регламентированы Гражданским кодексом РФ. Участники подобных взаимоотношений обязаны руководствоваться предписаниям ГК, иначе договор окажется недействительным.

Важно: На практике признание недействительности договора будет означать невозможность отстаивания собственных прав в суде.

Что нужно учитывать при заключении договора

Для того чтобы избежать проблемных ситуаций и недоразумений с хозяином квартиры следует обладать определенными знаниями. Неискушенный человек может посчитать особенности арендных отношений несущественными и не принять их во внимание. В реальной жизни такое отношение может иметь печальные последствия.

Например, человек принимает решение о необходимости снять жилье, оформляя отношения документом «Договор аренды». В нем в мельчайших подробностях расписываются права и обязанности каждой из сторон сделки, что что должно дать уверенность в полной защите интересов. В действительности это оказывается ошибочным заблуждением. При возникновении конфликтных ситуаций потребуется обращение в суд, который даже не примет к рассмотрению такое дело. Связано это с тем, что понятия «Договор аренды» в отношении физических лиц не применяется, что для гражданина означает недействительность подобного рода документа. При наличии аналогичного по содержанию договора, но с наименованием «Договор найма» ситуация была бы кардинально иной и можно было бы рассчитывать на положительное решение судебного разбирательства.

Важно: Между физлицами при заключении арендных отношений заключается исключительно «Договор найма».

Непростые вопросы найма

Важным моментом является вопрос о найме конкретного объекта. В статье 673 ГК РФ говорится, что в качестве объекта договора способно выступать только жилое изолированное помещение, пригодное для целей проживания. В реальной жизни такое предписание означает, что невозможно снять часть жилья, «койку» или комнату в квартире. В такой ситуации человек не может рассчитывать на гарантию защиты своих прав даже при наличии «Договора найма».

Важно: Между физлицами арендных отношения возникают только в отношении изолированного жилого объекта.

Многие полагают, что не может быть ограничений в части договоренностей владельцем и арендатором жилья. Многие полагают, что взрослые люди сами решают между собой все вопросы съема жилья, достигая взаимных договоренностей. Положения закона сегодня содержат значительное количество правил, касающихся процесса найма. Они имеют приоритетное значение и юридическую силу, поэтому если договоренности участников арендной сделки противоречат данным положениям, то они являются недействительными. К исключениям относятся те пункты статей, содержащих оговорку «если договором не предусмотрено иное».

Для наглядного понимания приведем реальный пример из жизни. Например, наймодатель прописывает в соглашении условия, что жилье сдается семейной паре и в квартире не будут проживать иные посторонние граждане. В случае наличия жалоб со стороны соседей, жильцы будут немедленно выселены и срок действия договорных отношений при этом устанавливается 2 года.

Через определенное время после заключения подобного договора в адрес владельца помещения поступают жалобы на беспокойное поведение жильцов, а хозяин в ходе контрольной проверке обнаруживает на территории квартиры проживающих несовершеннолетних детей. При этом жильцы съемной квартиры информируют, что скоро к ним присоединяться друзья, которые будут проживать на арендуемой территории. Возмущенный арендатор подает иск в суд для выселения недобросовестных жильцов и к его удивлению получает отказ.

Согласия на проживание несовершеннолетних детей и их проживания на территории арендуемого жилья не требуется. Следовательно, иски о незаконности таких действий будут признаны недействительными. От нанимателей жилья требуется только сообщить о факте вселения посторонних лиц, проинформировать, что в течение 6 месяцев на территории помещения вправе жить посторонние лица.

Согласно статье 679 ГК РФ посторонние лица на территории арендуемого жилого помещения могут быть заселены только с разрешения владельца с предварительным его извещением. Наймодатель вправе дать разрешение на проживание в квартире временных жильцов на безвозмездной основе. Он может запретить проведение таких действий, сославшись на несоблюдение норм в части превышения допустимого количества жильцов на данной площади. Длительность нахождения временно проживающих лиц не может превышать 6 месяцев.

Просто ли расторгнуть договор

При использовании арендаторами квартиры не по назначению или при регулярных нарушениях прав соседей, владелец помещения вправе высказать в адрес нанимателя предупреждение и требование о немедленном их устранении. Если после подобных действий ситуация не меняется и права соседей продолжают нарушаться, то наймодатель через суд праве расторгнуть договор.

Закон говорит о том, что для устранения нарушений съемщику дается период длительность 6 месяцев для принятия мер по устранению нарушений, которые стали поводом для желания расторгнуть договор. Если в течение этого времени наниматель не примет реальных мер, то при повторном обращении в суд будет вынесено окончательное решение и договора найма будет расторгнут. Наниматель вправе высказать просьбу не расторгать соглашение и продлить срок исполнения решения на 12 месяцев. Аналогичная процедура проводится в случае повреждений или разрушительных действий в отношении жилого помещения.

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что возможна ситуация, когда при выявлении признаков порчи или разрушения жилья наймодатель обязан сначала высказать предупреждение, затем идти в суд, ожидать окончания периода отсрочки в течение года, а только потом снова обращаться с требованием расторгнуть договор.

Существует ли выход

В такой ситуации резонно возникает вопрос, имеет ли смысл связываться с арендой жилого помещения, и кто в такой ситуации способен оказать помощь? Ответ находится рядом. Только риэлторы, обладающие многолетним опытом и разбирающиеся в тонкостях сделок с недвижимостью могут оказать содействие. Специалистам под силу предусмотреть риски возникновения вышеописанных проблем, обеспечить благополучное их разрешение правильными действиями юридического характера. Если человек решил действовать на свой страх и риск, то и возникающие трудности он обязан будет разрешать самостоятельно. Обращение к квалифицированным специалистам станет залогом удачной сделки, при этом всегда можно рассчитывать на бесплатное содействие.

Вопросы аренды и найма недвижимости всегда предполагают наличие множества нюансов, а учесть все потенциальные риски не представляется возможным, но попытаться свести их к минимуму реально.

Подписывайтесь и будьте с нами:

Последнее изменение: 05.10.2018

 

Статья размещена ООО «Недвижимость».

Назад ко всем статьям