Продаем ипотечную квартиру: возможные варианты
Необходимость продажи ипотечной квартиры может быть вызвана множеством разных причин. Многие ошибочно полагают, что осуществить сделку с имуществом в залоге невозможно. В действительности около 10% предложений на рынке московского жилья сегодня связано с ипотечными объектами.
Продаем самостоятельно
При невозможности дальше платить по кредиту можно попытаться найти покупателя на квартиру, а за счет полученных от продажи средств рассчитаться по долговым обязательствам. При таком варианте нет необходимости предупреждать банк о появлении намерения продать ипотечный объект, но следует известить кредитную организации о желании досрочно погасить займ. В некоторых случаях в ипотечном договоре прописан пункт, согласно которому клиент обязан оплатить определенную сумму комиссии за выплату долга ранее срока, поэтому такой момент требуется учесть заранее.
Между продавцом и покупателем заключается предварительный вариант договора о купле-продаже или соглашение о задатке. За счет полученных средств заемщик погашает остаток задолженности по кредиту, оформляет в банке справку об отсутствии дога и возвращает себе закладную. Далее потребуется пройти процедуру снятия обременения в ЕГРН. Для этого потребуется предоставить:
- заявление;
- закладную;
- документ о праве собственности либо выписку.
После проверки документов орган регистрации снимает обременение с квартиры. После этого заключается основной договор купли-продажи объекта. Далее недвижимость переходит новому владельцу, а продавец получает оставшуюся разницу от стоимости квартиры.
Продать квартиру таким способом на практике может оказаться довольно сложно, так как сегодня редко кто захочет связываться с жильем в ипотеке. Не исключено, что бывший должник передумает продавать квартиру, а разбирательство в судебном порядке всегда занимают длительное время, связаны со стрессами и необходимостью трат.
Привлекаем стороннего кредитора
Одним из вариантов продажи жилья в ипотеке является заключение трехстороннего договора. Такая схема считается более надежной по сравнению с самостоятельной продажей залогового объекта. Для возможности проведения сделки потребуется получить согласие от банка и кредитора, который выразит желание пойти на подписание договора с переходом права собственности.
Начало процесса инициируется действующим должником, которые оформляет в банке заявление. Далее денежные средства будущего владельца квартиры делятся и размещаются в двух депозитарных ячейках:
- первая — хранит средства, предназначенные для погашения остатка долга;
- вторая — предназначена для выдачи заемщику, если сделка будет проведена до конца.
Далее между основными участниками сделки заключается договор, который дает возможность открыть первую ячейку, снять банку обременение и вернуть бывшему заемщику остаток средств из второй ячейки. В этом случае залог погашается одновременно с переходом прав собственности.
Уступка ипотечного долга
При таком способе новый покупатель переоформляет обязательства заемщика на собственное имя, в результате он становится основным должником и получает права собственности. Процесс оформления и подписание нового соглашения практически не имеет отличий от оформления обычной ипотеки. Покупателю требуется предоставить в кредитную организацию полный пакет документов для рассмотрения своей кандидатуры. При отсутствии претензий со стороны банка к личности нового кандидата на роль заемщика и его платежеспособности, составляется новый ипотечный договор.
При таком варианте после подписания документов ипотечное жилье также продолжает находиться в залоге у банка, но выплачивать долг по кредиту в этом случае продолжает другое лицо, согласившееся заменить первоначального заемщика. В этом случае проходить процедуру снятия обременения не требуется, так как обязанности по смене владельца в договоре на себя берет банк. Для этого потребуется подписание прежним заемщиком дополнительного соглашения, которое позволяет переуступить долговые обязательства.
Такой вариант не всегда выгоден для потенциального покупателя, так как часто всплывают неприятные «сюрпризы». При наличии у прошлого заемщика фактов просрочек, потребуется оплатить и начисленные суммы неустоек и штрафов, что с учетом большого размера ипотечного займа может вылиться в довольно большие траты.
Отказываемся и не участвуем в процессе продажи
При таком варианте обязанность по поиску клиентов и подготовке документов берет на себя банк. В этом случае заемщику не требуется тратить собственное время и силы и его участие потребуется только в самом конце заключения сделки. Такой вариант часто выбирают те, кто в силу жизненных обстоятельств оказывается неспособным лично присутствовать при переговорах, например, находясь в командировке, после смены места жительства или при необходимости проходить длительный курс лечения из-за проблем со здоровьем.
Банк берет на себя решение следующих вопросов:
- поиск покупателя;
- оценку недвижимости;
- заключение договора страхования;
- подготовка пакета документов для сделки.
Бывшему заемщику достаточно только поставить личную подпись в договоре, после чего он имеет возможность остаток денежных средств из банковской ячейки. Недостатком такого варианта является то, что залоговая недвижимость может быть реализована по цене, существенно ниже ее реальной рыночной стоимости.
Подписывайтесь и будьте с нами:
Последнее изменение: 16.10.2018
Статья размещена ООО «Недвижимость».
Похожие статьи
История становления ГНБ бизнеса. Риски и первые объемы!
