Падение рынка жилья в кризисные годы: 1998, 2008, 2014

В августе 2018 года исполнилось 20 лет с момента наступления дефолта в России. После него страну постигло два экономических кризиса 2008 и 2014 годов. Они способствовали обвалу цен на рынке недвижимости.

Сегодня российская экономика и девелоперский рынок ощущают последствия этих явлений. Три крупных экономических кризиса имеют много общего:

• Уменьшение доходов населения.
• Падение курса рубля.
• Инфляция.
• Снижение покупательной способности граждан.
• Уменьшение стоимости жилья в среднем на 30%.

У каждого из них свои особенности, обусловленные влиянием времени и политической ситуацией. Три спада по-разному повлияли на ценообразование жилищного рынка.

Дефолт – первый удар по ценам 
17.08.1998 – начало 2000-х гг.

Причины: увеличение государственного долга РФ, падение рынка ГКО, уменьшение цен на нефть. Снижение цен на 30-35% в $.

В период дефолта экономисты выделяют несколько фаз, повлиявших на формирование цен в сегменте недвижимости.

Фальстрат (17-30 августа 1998 г.) – увеличение цен на квартиры и дома.
В крупных городах России цены в долларах на недвижимость увеличились на 5-10%. В городах с рублевыми ценами произошел рост на 10-30%. По факту сделки почти не совершались. Реального увеличения цен на недвижимость не произошло.

Застой (30 августа – начало сентября).
К политическому кризису добавился банковский паралич. Потенциальные покупатели не смогли снять деньги ни в долларах, ни в рублях. Заранее запланированные сделки стали расторгаться. Задержка возврата накоплений из банков способствовала падению спроса на рынке недвижимости.

Снижение шока (конец сентября).
Для этого периода характерен постепенный возврат денежных средств из банков. В условиях неопределенности началось падение долларовых цен на жилье. Хозяева дорогостоящих элитных квартир выставляли их на продажу с огромной скидкой. Такая ситуация оживила рынок и увеличила количество сделок.

Спокойствие (октябрь-ноябрь)
На рынке недвижимости возникло резкое деление уровня цен, на долларовые и рублевые. Активность рынка стабилизировалась.

Оживление (середина ноября –декабрь).
К концу 1998 г. активность рынка недвижимости возросла, темпы снижения цен уменьшились.
По мнению специалистов, после кризиса началась активная застройка жилья. Дефолт способствовал разорению строительных организаций и появлению на рынке новых эффективных застройщиков, организовавших собственный промышленный комплекс. Концерн «Крост» - яркий пример такого предприятия.

Мировой кризис экономики

2008-2010 гг.

Причины: уменьшение цен на нефть, кризис в Соединенных Штатах Америки и в развивающихся странах. Снижение цен на 10-15% в руб. и 30-35% в $.

Кризис 2008 года в России тесно связан с общим мировым спадом, начавшимся из-за проблем с ипотеками в США. Ситуацию усугубило резкое изменение валютного курса и снижение цен на нефть в 3 раза.

В 2007-2008 гг. темпы роста цен набирали обороты. В конце 2008 г. началось снижение долларовых и рублевых цен. Весной 2009 г. цены в рублях резко снизились от 6 до 43%. Летом и осенью снижение продолжилось. За 2009 г. спад рублевых цен составил от 9 до 37%.

По данным Росреестра в 2007 г. состоялось 2 326 млн сделок купли-продажи физ. лицами, в 2008 г. – 2 367 млн, в 2009 г. – 1 943 млн. За два года, с 2007 по 2009, количество сделок уменьшилось на 20%.

Количество строящегося жилья резко сократилось. Крупные девелоперские компании обанкротились.
Кризис 2008 года затронул вторичное жилье и рынок новостроек. Его особенность в быстром восстановлении. Через 3 года объемы сделок начали возрастать. 

Последний кризис современности

2014 г.

Причины: конфликт на Украине, ухудшение отношений России с западными странами, антироссийские санкции, контрсанкции, падение рубля и цен на нефть. Снижение цен на 55% в $, на 15-20% в руб.

Статистические данные изменения цен на недвижимость в разные периоды указаны по индексу IRN.

В указанный период доходы населения снизились, но в сегменте недвижимости возник ажиотаж. Первая волна повышенного интереса пришлась на январь-апрель 2104 г. Люди ускоренно приобретали квартиры, опасаясь повышения цен на недвижимость. Вторая волна пришлась на ноябрь-декабрь. Она связана с резким обвалом российской денежной единицы. Страну охватила паника, неутешительные прогнозы заставили людей обналичить сбережения и приобрести жилье.

Ипотечное кредитование стало важным фактором для приобретения жилищной площади в условиях нехватки денежных средств.

Эксперты рассказывают о том, что вторичная недвижимость потеряла инвестиционную привлекательность, стала менее ликвидной. Для сохранения капиталов люди стали приобретать квартиры в новостройках. Количество ипотечных сделок в сегменте вторичного жилья сократилось, а их цены упали на 20 % от средней рыночной стоимости.

Влияние кризиса 2014 г. ощущается в настоящее время.

Мы в Telegram

Подписывайтесь и будьте с нами:

Последнее изменение: 26.10.2018

 

Статья размещена ООО «Недвижимость».

Назад ко всем статьям