Основные опасности приобретения квартиры с долгами

Вторичный рынок недвижимости изобилует «опасными» квартирами, приобретение которых способно стать для нового владельца источником нескончаемых проблем. К такой категории относятся объекты, имеющие «темное» прошлое и не отличающиеся чистотой юридических сделок. Риск несут неучтенные права несовершеннолетних детей и унаследованные объекты недвижимости.

Владелец с долгами: в чем опасность 

Сегодня многие продавцы квартир имеют задолженность за коммунальные платежи. По оценкам специалистов от 1 до 3% объектов, выставленных на продажу, с долгами. В связи с таким положением дел стоит учитывать возможные последствия заключения сделок с должниками и существующие способы страхования. 

Длительное время хозяин может не платить за предоставляемые услуги ЖКХ и задолжность в итоге может достигать значительных размеров. Оформление сделки продажи в этом случае возможно только при одном условии — накопленная задолженность должна быть погашена в полном объеме. Некоторые из граждан в попытках решения такой проблемы решаются на получение кредита для погашения коммунального долга из заемных средств. Они надеются, что после продажи жилья спокойно рассчитаются перед банком за счет вырученных денег. 

При необходимости получения значительного объема кредитных средств кредитор может потребовать дополнительное обеспечение, в качестве которого чаще всего выступает имеющаяся у заемщика жилая недвижимость или другое ликвидное имущество. Ситуация осложняется при наличии у продавца других видов обязательств, которые при невозможности их погашения могут привести к объявлению продавца банкротом. 

Так ли велик риск 

На практике покупатель и продавец перед заключением сделки пытаются договориться «на берегу». Например, стоимость жилой недвижимости составляет 10 млн. рублей, а задолженность за коммунальные платежи — 100 000 рублей. В такой ситуации покупатель в банковскую ячейку помещает 9,9 млн рублей. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют в целях исключения обмана оплачивать долг по квартире самостоятельно, не надеясь на честность продавца. 

Такая схема считается одной из самых безопасных. Будущий владелец квартиры оставляет у себя сумму, которая в дальнейшем направляется для погашения долговых обязательств сразу после завершения процедуры регистрации прав собственности. В ситуации отсутствия наложенного на объект недвижимости ареста, заключение подобного договора проходит без особых проблем. В случае приобретения ипотечной квартиры, покупатель вычитает сумму долга из общего размера средств. 

Как выяснить наличие задолженности 

Для получения информации о факте наличия или отсутствия задолженности покупателю достаточно попросить продавца предоставить справку из ЖКУ. Если квартира под арестом, то данные об этом будут присутствовать в выписке ЕГРН. Из этого документа можно узнать о том, кем было наложено ограничение на проведение имущественных сделок Чаще всего запрет связан с требованиями судебных приставов, налоговой, банковских и иных организаций. 

Почему при наличии догов следует насторожиться 

При соблюдении правил заключения сделки при наличии коммунальных долгов риск наступления нежелательных последствий минимален. Несмотря на то, что формально новый владелец ничего не будет должен ЖКХ, важно добиться закрытия обязательств до заключения договора. В противном случае покупатель может столкнуться с множеством проблем, доказывая свою непричастность. При желании продать такую квартиру могут возникнуть трудности.

 

Проблема погашения коммунального долга не относится к категории сложных и нерешаемых. При этом крупный размер задолженности за предоставленные услуги ЖКХ является тревожным сигналом. В такой ситуации следует получить максимальные сведения об имеющихся у продавца квартиры других неоплаченных долгов.

Вопросы банкротства 


Опасность заключается в том, что продавец может быть признан банкротом в случае наличия больших долгов после продажи жилой недвижимости. 

Законодательство сегодня говорит о том, что если продавец получит официальный статус банкрота в течение 3-х лет с момента заключения сделки, то ее могут отнести к категории недействительных. В такой ситуации покупатель должен будет вернуть приобретенную недвижимость в конкурсную массу. При этом нет гаранта на возврат денежных средств и такие требования часто связаны с неразрешимыми проблемами. По факту покупатель начинает играть роль одного из кредиторов, который был объявлен банкротом. 

Возможна ситуация, когда банкротом объявляется не текущий продавец, а предыдущий хозяин жилого объекта. В конечном итоге даже такие обстоятельства для последнего покупателя могут иметь печальные последствия, если с даты совершения подобной сделки прошло менее 3-х лет. При таком развитии событий перепроданный объект также будет истребован в конкурсную массу. 

Не стоит рассчитывать, что сделка может «затеряться». Для признания гражданина банкротом в обязательном порядке предоставляется полный перечень сведений о совершенных им сделках за последние 3 года. В Росреестр отправляется запрос от финансового управляющего, поэтому рассчитывать на то, что факт покупки-продажи удастся скрыть не стоит. 

Как себя обезопасить 

Застраховать себя от рисков на 100% нельзя, но можно снизить вероятность их появления. Не стоит пренебрегать услугами юристов и профессиональных риелторов, так как специалисты могут дать оценку перспективности сделки и предоставить максимально полную информацию. 

При малейших подозрениях следует тщательно изучить данные о продавце, даже если настороженность вызвана размером долгов. Стоит узнать о наличии у физического лица других обязательств, в том числе непогашенных кредитах, пеней и штрафов пор займам и иного вида задолженности. В основной текст договора требуется включить пункты, которые бы стали гарантом того, что у продавца нет подобных обязательств и такого рода обстоятельства не могут стать причиной его банкротства. 

Рекомендуется выяснить следующие нюансы: 
- наличие возбужденных исполнительных производств; 
- существование судебных дел, в рамках которых должны быть взысканы денежные суммы; 
- качество кредитной истории, количество непогашенных и просроченных выплат по кредитам; 
- существование возбужденных дел для признания продавца банкротом; арест жилого объекта и запрет на сделки с ним. 

Рекомендуется узнать о последних сделках с недвижимостью. В случае смены владельцев в течение последних 3-х лет, следует проверить информацию подобного рода в отношении предыдущего владельца.

Одним из запасных вариантов является заключение договора титульного страхования. Сущность подобного соглашения заключается в том, что при расторжении имущественной сделки не по вине покупателя, убытки возмещает страховая организация. Но и в этом случае новому хозяину придется доказывать собственную правоту в ходе длительных по времени судебных разбирательств.

Заключенная ранее сделка в части продажи жилой недвижимости может быть признана недействительной в следующих случаях: 
- продавец-банкрот пошел на сделку с целью удовлетворения требований одного из кредиторов в ущерб других; 
- был нанесен вред в отношении имущественных прав кредиторов, что часто бывает при продаже квартиры по заниженной стоимости, фиктивном дарении или продаже; 
- покупатель заранее был осведомлен о нечестных намерениях. 

В ситуации признания продавца банкротом сделка продажи квартиры не всегда признается недействительной. Кредиторы для этого должны предоставить убедительные доказательства, что она нанесла существенный вред их интересам, а покупатель в момент ее заключения знал о проблемах неплатежеспособности предыдущего хозяина.

Подобные разбирательства происходят в суде, они длительны по времени и тяжелы в психологическом плане, поэтому лучше избегать возникновения подобных ситуаций. 

 
Подписывайтесь и будьте с нами:
      

Подписывайтесь и будьте с нами:

Последнее изменение: 19.11.2018

 

Статья размещена ООО «Недвижимость».

Назад ко всем статьям